スルガ銀行の不適切融資と不動産への投資を考える（３）~投資利回りが想定とは異なる場合のシュミレーション~

（１）投資利回りが低下した場合について考える

　不動産投資とは、その投資した不動産に１００%入居してもらうことで収入が得られる。

　一方で、収入の変動要因としては、以下の３つのリスクが考えられる。

　①家賃の引き下げ交渉により下がるリスク

　②空室により家賃が入ってこないリスク

　③家賃の滞納により収入が得られないリスク

　そうなった場合に、当初想定していた家賃収入が入ってこなくなり、利回りが低下するが、不動産投資では、経費は固定費ばかりなので、収入がダウンしても経費は下がらない。

　また、銀行が個人の不動産融資にはしる理由としては、高い金利収入が得られることが大きな理由であり、２０年で４．５％の金利がかかると前提にする。

　上記リスクの顕在化による、利回りが１０⇒７%まで低下してシュミレーションをする。前提条件は以下の通り。

（２）７%の表面利回りでのシュミレーション

　表面利回り７％で、金利に４．５％とられると、それだけで残り２．５％の利益しか出ない。

　減価償却や固定資産税を考えると、当初から収益は赤字であるが、CFでみると、初年度で３７万円はえられることになる。

　しかし、３０００万円を２０年で借りると年間１５０万円の返済があるため、手元のお金は１００円以上の負担になる。

　借入金に返済により、徐々に手取りの収入は増えるが、１０年間毎年返済の方が手取りの収入より大きいため、１０年間でみると８４１万円の手出しを行うことになる。

　投資をする場合、収入だけでなく、手元にどれだけ手元に残るかを考え投資することが重要であり、年間に１００万円の資金負担は重いです。

　自己資金に余裕がないいけませんね

人生100年時代の40代のつぶやき